法律要点：借名购房中的多重法律关系

陆某某、徐某与宋某某、章某某所有权确认纠纷案｜ 浙江省海宁市人民法院（2011）嘉海民初字第3806号民事判决书

一、事实概要

原告陆某某、徐某系夫妻，户籍均在农村。被告宋某某、章某某系夫妻，宋某某具有城镇常住户口。陆某某与宋某某为朋友关系。1992年二原告欲购买海宁市硖石镇的一处房屋。该房当时属原硖石镇政府所有。1992年5月12日被告宋某某以其名义为二原告向原硖石镇政府申请购买该房。购房款600万元及各项手续费为二原告支付。该房的房屋所有权证（加盖“全部出卖”字样）、房屋买卖审批表、买卖本契、各类付款收据原件均由二原告持有保管。买卖双方一直未办理房屋过户。所购房屋由二原告居住并出租至2010年该房被列入拆迁范围止。2011年1月12日，海宁市旧城改造与建设投资开发有限公司（拆迁单位）与被告就案涉房屋达成房屋拆迁货币补偿协议，被告领取了拆迁补偿款中的5万元。为此，二原告与被告产生纠纷，并诉至海宁市人民法院。

本案审理过程中，硖石街道办事处向法院作出书面说明表示，本案讼争房屋已由原所有权人硖石镇政府于1992年5月有偿转让并实际交付宋某某，虽然买卖双方至今未办理房屋过户，但已将编号为海字第010955号房屋所有权证原件交由宋某某持有保管，原硖石镇政府实际已不是该房的所有权人。

二、判决要旨

法院经审理认为，二原告要求确认讼争房屋为其所有的诉讼请求，事实依据充分，法院予以支持。申请购房时，被告为名义上的购房人，但不是实际购房人，且房屋权属登记至今未作变更，其也非房屋所有权证中载明的所有权人，故二被告认为本案讼争房屋为被告所有的主张，法院不予采纳。判决讼争房屋为原告所有。

三、解析评析

（一）本判决的思路

审理法院作出上述判决的依据有三点：一是原《民法通则》第4条，即民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。但判决到底依据哪一项原则，并不明确。二是原《物权法》第33条，即因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。这是提起确认之诉的法律依据，并非判决讼争房屋归属的法律依据。三是2007年修正的《民事诉讼法》第128条（现为第142条），即法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。这是作出判决的程序法依据。综观以上三项裁判依据，除了第一项并未明确的基本原则外，法官是在完全没有找到可适用的实体法依据的情况下作出了判决。

就讼争房屋的所有权归属而言，法院在审理过程中已查明，该房“因故一直未办理房屋权属变更登记，仍在原硖石镇政府名下”。尽管硖石街道办事处已向法院说明原硖石镇政府“不是本案讼争房屋的实际所有权人”，但法院判决房屋归属的首要根据是不动产登记簿的记载内容，而非当事人或案外人的陈述，且该房屋登记于原硖石镇政府名下，并不存在任何可证明其登记错误的相反证据。被告于1992年5月12日向原硖石镇政府申请购买该房，硖石镇政府同意出售，双方的房屋买卖合同成立，但因未办理房屋权属变更登记而未发生房屋所有权转移。毫无疑问，讼争房屋既不属于原告所有，也非被告所有，仍属硖石街道办事处所有。显然，法院在没有明确法律依据的情况下，将案外人-硖石街道办事处-所有的房屋判归了二原告所有，该判决是值得商榷的。

法院在审理确认房屋所有权的诉讼中，如发现房屋属第三人所有，可向当事人释明。原告可变更诉讼请求（本案实质争议并非房屋所有权归属，而是拆迁补偿款归属）。如果原告变更确认房屋所有权的诉讼请求为转交拆迁补偿款的诉讼请求的，可继续审理并依法作出判决；如果原告坚持不变更诉讼请求，则判决不支持其诉讼请求，拆迁补偿款归属纠纷另行解决。依据《民事诉讼法》的有关规定（现为《民事诉讼法》第56条），硖石街道办事处、拆迁单位均与本案处理结果有法律上的利害关系，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知其参加诉讼。法院应当全面分析在原告、被告及第三人硖石街道办事处、拆迁单位之间发生的各项法律事实，以及由此产生的多重法律关系后，最终作出令人信服的判决。

（二）既有的司法实践状况

本案是因借名购房引起的民事纠纷案件。司法实践中，借名购房引起的纠纷案件并不少见。借名购房大致上可分为：为规避限购令而借名购房；不符合经济适用住房购买条件者借名购房；不符合其他购买资格者（如单位职工购买资格）借名购房；家庭成员之间借名购房；其他原因借名购房。不同原因的借名购房类型，其处理方式应当有所不同。

在“汪某某与武汉融广资产管理有限公司、邱某某、胡某某委托合同纠纷案”［武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初11146号、武汉市中级人民法院（2019）鄂01民终11246号民事判决书］中，汪某某和邱某某签订《借名购房协议》，约定：邱某某因故不便以自己名义购买新的住房，委托汪某某以汪某某名义购买御景苑房屋一套。汪某某接受邱某某的委托，以汪某某名义签订房屋买卖合同，但实际购房款及相关费用全部由邱某某支付，邱某某是实际出资人和房屋的实际所有人。后邱某某以汪某某的名义将房屋售与金某某，汪某某认为案涉房屋归其所有，向法院起诉请求返还出售房屋房款。一审法院认为本法有效，按照合同约定，不动产登记簿上记载的事项与实际状况不一致，汪某某只是房屋的名义所有人，邱某某享有实际权利。在借名购房的情形下，借名人邱某某对房屋享有的所有权属于事实物权中的符合当事人本意的事实物权，故确认其权利自是当然之义。一审法院据此认定案涉房屋属基于《借名购房协议》约定的事实物权人所有。二审法院维持一审判决。本案的裁判思路是基于《借名购房协议》约定产生的“事实物权”高于基于不动产登记产生的“法律物权”。但《借名购房协议》约定产生的所谓“实物权”，事实上只是债权。此种判决以“事实物权高于法律物权”为由，将物权一分为二，实际上坚持物债不分，甚至债权高于法律物权，将基于债权请求权的给付之诉与基于物权归属的确认之诉相混淆。

在原告“吕某程、邵某虎与被告阮某、吕某发所有权确认纠纷案”［杭州市西湖区人民法院（2011）杭西民初字第1181号、杭州市中级人民法院（2011）浙杭民终字第1788号、浙江省高级人民法院（2012）浙民提字第82号民事判决书］中，吕某程与丈夫邵某虎出资，借父（吕某发）、母（阮某）名义购买父亲所在单位的房屋（所涉房屋非经济适用房或房改房，但与吕某发作为单位职工身份有一定关系）。购买后，房屋登记于被告名下，由原告出资装修并居住。原告请求被告协助办理过户手续，遭到其母阮某拒绝，遂诉至法院。一审法院以原告为实际购买人，被告仅为名义购买人为由，依据原《民法通则》第72条、原《物权法》第33条判决涉案房屋属原告所有。二审法院则以原告提交的证据不足以翻房屋权属证书的登记效力为由，撤销一审判决，对原告提出的确认讼争房屋归其所有，由被告协助办理房屋所有权变更登记的诉讼请求不予支持。再审法院撤销了二审判决，维持了一审判决。从本案的三次判决中，我们可以发现许多漏洞。原《物权法》第9条第1款（《民法典》第209条第1款）明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中原被告约定所购房屋归原告所有，这种约定能否直接发生物权效力，或者具有高于不动产登记的效力，一审、再审判决裁判依据是否充足，不无疑问。二审判决虽然肯定了不动产登记的推定效力，但完全忽视原被告之间借名购房协议这个法律行为的效力，缺陷也很明显。

在“刘某1与刘某3合同纠纷案”［北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初20460号、北京市第一中级人民法院（2017）京01民终7801号民事判决书］中，刘某3借刘某1之名购买北京市的经济适用房。一审法院根据证人证言、付款凭据和居住事实等认定借名购房合同关系成立。案涉房屋性质虽为经济适用房，但其原购房合同的签署时间为2005年，已超过限制上市交易期限，且刘某3现具有在京购房资格，故依据原《合同法》第107条，判决刘某1协助刘某3办理该房屋的所有权登记变更手续。二审法院维持一审判决。该案并没有直接判决案涉房屋归借名人所有，而是判决出名人协助借名人办理案涉房屋过户手续。此种判决没有物债不分，但对借名购房合同属于何种合同未做分析，也未援引相应的法律依据。

其余类型的借名购房不一一举例。

（三）学理辨析

1．关于借名购房协议的性质

关于借名人与出名人达成的借名购房协议的性质，当前主要存在间接代理说、信托合同说、行纪合同说、混合合同说、无名合同说、委托合同说等学说。

间接代理的构成须符合三个要件：委托人的授权；代理人以自己的名义与第三人进行法律行为；委托人行使介入权和第三人行使选择权时委托人才可能承受代理行为的后果。借名购房有发生间接代理的可能，但未必发生，不能笼统地说借名购房成立间接代理关系。（李德通：《规避限购令之借名购房行为的性质与效力探讨》，载《法治研究》2012年第4期；冉克平：《论借名实施法律行为的效果》，载《法学》2014年第2期）

在信托合同中，受托人不仅取得信托财产的所有权或其他权利，而且其对信托财产有积极管理和处分的权利；在借名购房协议中，借名人对财产仍有占有、使用、收益和处分的权利。二者不尽相同。（周峰、李兴：《隐名购房行为的法律性质认定与执法对策研究》，载《法律适用》2012年第8期）

行纪合同是行纪人以自己的名义为委托人从事贸易活动，委托人支付报酬的合同。出名人以自己的名义为委托人购房，但一般不属贸易活动，故不能归入行政合同。

混合合同说认为，出名人所负借名购房、借名登记及移转登记义务从属于不同类型合同。但实际上，出名人履行借名购房、借名登记义务均属受托处理事务的范畴，移转登记义务也可以归入“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”的范畴。（施志康：《借名买房合同的性质、效力及物权归属问题研究》，西南政法大学2017年硕士学位论文）

如果能够在有名合同中找到相应的合同种类，就不应当将借名购房协议归入无名合同。笔者认为借名购房协议可归入委托合同。委托合同是委托人和受托人约定，由一方为另一方处理事务的合同。委托人和受托人约定，由一方为另一方购买房屋（或者购买其他商品），并未脱离委托合同的范畴（委托持股协议也同样可归入委托合同）。至于借名购房构成中是否构成代理，可依《民法典》第925、926条处理。

2．关于借名购房协议的效力

在司法裁判和学术成果中，借名购房协议有效说、无效说、可撤销说和效力待定说均有体现。有的学者认为借名购买普通房屋有效，借名购买保障性住房无效。笔者认为，借名购房协议成立后一般是有效的，但如具备无效情形则属无效合同；如具备可撤销情形，则可能被撤销。

借名人以借名购房方式规避限购政策的，如审理期间仍处于限购期，法院对其请求出名人协助办理过户手续的请求，不应予以支持，否则就会出现司法判决对抗政府宏观调控政策的现象；如果已过限购期，则可以予以支持。对借名购房协议，不能认定为无效合同。

借名人自身不具备购买经济适用房的资格，借符合条件的出名人之名购买经济适用房的，此种行为侵害了其他申请者的利益，扰乱了住房保障秩序，借名购房协议应属无效。出卖方也可以欺诈为由撤销与出名人签订的经济适用房买卖合同。

其他类型的借名购房协议和出名人与第三人签订的房屋买卖合同，不因为借名而无效。但如果出卖方规定了某种购买资格（如本单位职工身份），出名人提交虚假信息使出卖人相信出名人为实际购买者，则可以以欺诈为由撤销房屋买卖合同，出卖人明知的则不享有撤销权。

（四）本判决的参考意义

笔者认为，在借名购房场合，至少存在三个法律主体（借名人、出名人和第三人），两个法律行为（借名购房协议、房屋买卖合同）和两个法律关系（借名人、出名人因借名购房协议产生的委托合同关系，出名人和第三人间的房屋买卖合同关系）。在借名人所购房屋已登记于出名人名下时，出名人此时依不动产登记享有房屋所有权，同时依据《民法典》第927条负有将房屋交付借名人（委托人）和将房屋所有权移转于借名人名下的义务。借名人（委托人）提起确认之诉直接主张房屋所有权的，应予释明。借名人变更诉讼请求为协助办理过户手续的，依据《合同法》第404条裁判予以支持。

在上文陆某某、徐某与宋某某、章某某所有权确认纠纷案中，原告、被告之间存在口头借名购房协议，硖石街道办事处与被告之间存在房屋买卖合同，被告与拆迁单位之间存在房屋拆迁补偿协议，4个法律主体之间存在连环法律关系。拆迁单位应将补偿款付与硖石街道办事处，硖石街道办事处应将补偿款作为未移交所有权的替代物交付被告，被告应当依法转交原告。

四、参考文献

李德通：《规避限购令之借名购房行为的性质与效力探讨》，载《法治研究》2012年第4期。

冉克平：《论借名实施法律行为的效果》，载《法学》2014年第2期。周峰、李兴：《隐名购房行为的法律性质认定与执法对策研究》，载《法律适用》2012年第8期。马强：《借名购房案件所涉问题之研究-以法院裁判的案件为中心》，载《政治与法律》2014年第7期。

施志康：《借名买房合同的性质、效力及物权归属问题研究》，西南政法大学2017年硕士学位论文。