基本案情：

2017年11月7日，原告张宇（乙方）与被告北京永济恒业房地产开发有限公司涿州分公司（甲方）签订了《地下车位使用权协议》，协议约定车位总价款为人民币400000元，原告张宇于2017年11月7日向被告北京永济恒业房地产开发有限公司涿州分公司交付了该车位款400000元，被告为原告出具了收款收据。上述《地下车位使用权协议》第一条第3项约定：规格以车位实际交付规格为准；第四条第1项约定：双方同意车位交付期限为双方签署的《商品房买卖合同》中约定的所购商品房的交付期限之日起60日内（甲方另行书面通知乙方提前进行交付除外）；第四条第4项约定：如遇下列特殊原因，甲方可据实予以延期（1）遭遇不可抗力；（2）规划、设计的变更；（3）其他非甲方所能控制之因素等；第四条第5项约定：由于乙方原因未能按期办理交接手续的，则自本协议约定交付之日起，视为甲方已将该车位交付乙方，该车位损毁、灭失导致不能使用的风险由乙方承担；第五条第2项约定：乙方享有该车位的使用权期限与乙方所购商品房所在的土地使用权期限相同，在车位使用权期间甲方确保乙方对车位享有使用权；第七条第8项约定：在履行本协议的过程中出现不能预见、不可避免如地震、洪水、暴雨等不可抗力造成的损失的，甲乙双方互相免责。2017年11月15日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（预售），合同编号ＺＺＳ2017-19199，约定原告购买被告开发的永济房屋，房屋单价为每平方米10096.27元，房屋总价款为1128864元，合同约定该商品房交付期限为2020年6月30日，案涉商品房所占土地使用权终止日期为2081年9月15日。

另查，2020年12月29日，涿州市住房和城乡建设局出具“保定市建设工程竣工验收备案证明书”，载明：永济新城住宅小区13-15#、19#住宅楼及地下车库工程，建设单位于2020年12月28日组织设计、施工、工程监理等有关单位竣工验收合格，并于2020年12月29日按规定备案。

再查，2020年12月29日被告北京永济恒业房地产开发有限公司涿州分公司向原告张宇发出入住通知书，原告张宇于2020年12月30日签收。原告张宇至今未办理上述商品房及地下车位的接收手续。自2017年10月17日至2020年10月27日，因政府相关部门发布重污染天气应急响应文件及因××防疫原因致使被告北京永济恒业房地产开发有限公司涿州分公司开发建设的案涉项目停工共计246天。

原告张宇诉称：

诉讼请求：

1、请求确认租赁期限超过20年的部分无效，判令被告返还原告租赁期限超出20年部分的租赁费356200元；

2、判令被告向原告支付截至车位实际交付之日止的违约金，暂计算至2021年1月16日为56000元；

3、诉讼费用由被告承担。

事实和理由：

2017年11月7日，原告张宇与被告北京永济恒业房地产开发有限公司涿州分公司(以下简称“永济恒业涿州公司”)签订了《地下车位使用权协议》。协议约定:被告向原告提供地下普通车位一个，将车位使用权转让给原告。原告享有该车位的使用权期限与所购商品房所在的土地使用权期限相同，在车位使用权期间被告确保原告对车位享有使用权，总价款为400000元。车位交付期限为双方签署的《商品房买卖合同》中约定的所购商品房的交付期限之日起60日内(甲方另行书面通知乙方提前进行交付除外)。

根据双方于2017年11月15日签署的《商品房买卖合同》(预售)(合同编号：ZZS2017-19199)第一条“原告张宇所购商品房占用的土地用途为住宅，土地使用权终止日期为2081年9月15日”；第十一条“出卖人应当在2020年6月30日前向买受人交付该商品房”的约定，原告享有该车位的使用权期限的终止日期为2081年9月15日，被告应当在2020年8月29日前将车位交付原告使用。《地下车位使用权协议》(以下简称“车位协议”)第七条约定：双方同意该车位不能办理权属登记，被告无义务为原告办理车位的权属登记；车位使用权转让期限自该车位交付之日开始计算，至车位所占用的国有土地使用权使用年限届满。双方确认由于立法行为、司法行为或任何其他原因，本协议在法律性质上被界定为非使用权转让的其他性质的，甲乙双方同意本协议自动转为车位租赁合同，如超过法定最高租赁年限，在法定最高租赁年限届满后双方无偿延续租期，直至本条约定的使用权期限届满。签订车位协议当日，原告将车位价款400000元支付给了被告永济恒业涿州公司，被告至今未将约定的车位交付给原告使用。原告认为：

首先，物权法定主义是物权法的一项基本原则，按照这一原则，物权的种类与内容只能由法律规定，不允许当事人自由创设。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案双方之间签订的协议名为“地下车位使用权协议”，但车位协议中的“地下车位使用权”不是所有权，并不属于物权法规定的任何类型的物权，不能作为一项法定物权进行转让，不能成为买卖合同的标的，且所谓的“地下车位使用权”并不能根据物权法进行登记，不会产生物权变动的效力。因此本车位协议的性质不是买卖合同。

其次，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据该车位协议内容，永济恒业涿州公司将地下车位交付原告，原告支付相应费用并按约定的用途、期限使用，涉案车位所有权并未转移，完全符合《中华人民共和国民法典》第704条租赁合同内容的相关规定。同时根据车位协议第七条“……本协议在法律性质上被界定为非使用权转让的其他性质的，甲乙双方同意本协议自动转为车位租赁合同”，因此本车位协议的性质为租赁合同，原被告双方为租赁合同关系。

最后，根据《中华人民共和国民法典》第705条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。双方签订的车位协议约定的租赁期限已超过二十年，对于二十年租赁期限的约定对双方当事人具有约束力，超过二十年租赁期限的约定无效。根据车位协议第八条第1款约定：若乙方迟延支付车位价款应就迟延期间，每日按本协议总价款的千分之一向甲方支付违约金；第4款约定：除本协议另有约定外,若本协议按法律规定或合同约定解除的，双方应按乙方已使用车位的期限(无论乙方是否实际使用了该车位)就车位使用费进行结算，结算标准如下：乙方应支付甲方的车位使用费=自车位交付或视为交付之日起至乙方交还该车位之日止的天数×人民币6元/天。因此，被告应按此约定的结算标准退还原告超过20年期限部分的相应租金，且根据对等原则，被告应每日按本协议总价款的千分之一向原告支付迟延交付车位的违约金。

鉴于此，原告为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国民法典》及相关法律法规，诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。

被告北京永济恒业房地产开发有限公司涿州分公司辩称

一、被答辩人作为具有完全民事行为能力人，与答辩人签订《商品房买卖合同》、《补充协议》及《地下车位使用权协议》是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定的情形，应得到法律的保护。

二、双方签订的《小区地下车位使用权转让协议》从内容和性质上都不属于租赁合同，因此不适用租赁合同的相关法律规定。《地下车位使用权协议》与一般租赁合同相比，二者存在以下本质区别：

1、从《地下车位使用权协议》所涉标的物来看，具有不同于租赁合同标的物的特殊性。作为一般租赁合同的出租人，对承租方具有充分自由的选择权。但地下车库是答辩人开发小区的配套设施，根据《民法典》的规定，答辩人开发小区的车位、车库应当首先满足业主的需要。

2、一般的租赁合同，出租人有权另行出售标的物所有权，但诉争车位使用权的受让主体受限，仅限于本小区业主，被答辩人不具有自由选择权。

3、一般的租赁合同在租赁期满后，承租人应当返还原物。但本案被答辩人无法返还原物。土地使用年限期满后，商品房和地下车位的使用期限也同样届满，被答辩人无法返还地下车位。

4、租赁合同最长不超过20年，但是本案诉争车位的使用年限与同车位占有土地使用年限一致，和商品房使用年限一致。鉴于上述，《地下车位使用权协议》与《商品房买卖合同》存在关联性，《地下车位使用权协议》从性质上看不属于租赁合同，不受租赁期限不得超过20年的法律规定的限制。

三、答辩人收取的车位使用费有合法的依据。

答辩人依据《地下车位使用权协议》，收取车位转让款是其权利，交纳该款项是被答辩人的义务。因此，被答辩人要求答辩人返还该笔款项的诉讼请求没有事实根据。

四、答辩人处置车位的行为不仅是合法行为，也是对业主权利的保障。

《民法典》第276条规定“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。车位、车库本身是业主实现其区分所有权的重要辅助设施，在性质上属于小区的配套设施，在功能上应以满足业主需要为前提。满足业主的“需要”，既包括购买权、也包括租赁权等。规划区内的车位、车库，不论出租、附赠，还是出售等，必须“首先满足业主的需要”。按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应认定为其行为符合《民法典》第276条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。答辩人所开发项目的地下车位是按配置比例规划的地下车位，出卖人享有地下车位使用权转让的权利。

综上所述，被答辩人应遵循诚实信用原则全面、实际的履行自己的义务，其诉讼请求没有事实根据和法律依据，人民法院应依法予以驳回。

法院认为：

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应提供充分证据予以证明，如证据不足以证明其主张，则应自行承担不利的法律后果。

本案中，原告张宇与被告北京永济恒业房地产开发有限公司涿州分公司签订的《地下车位使用权协议》系当事人的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同双方均应依照合同约定，诚信、善意履行合同约定的义务。

首先，关于案涉《地下车位使用权协议》属性问题。

本院认为，原、被告签订的《地下车位使用权协议》的实质为车位使用权的转让，该协议与租赁合同无论在合同订立的目的及具体的权利范围上均存在着显著的差异，故案涉《地下车位使用权协议》不适用租赁合同中“租赁期限不得超过二十年，超过部分无效”的规定，综上，原告主张确认租赁期限超过20年的部分无效，要求被告返还原告租赁期限超出20年部分的租赁费356200元的诉讼请求理据不足，本院不予支持。

其次，关于被告是否应当向原告支付违约金的问题。

本院认为，案涉《地下车位使用权协议》的签订时间系2017年11月7日，根据该协议约定，车位交付期限为双方签署的《商品房买卖合同》中约定的所购商品房的交付期限之日起60日内，原、被告签署的《商品房买卖合同》约定该商品房交付期限为2020年6月30日。自2017年10月17日至2020年10月27日，因政府相关部门发布重污染天气应急响应文件及因××防疫原因致使被告北京永济恒业房地产开发有限公司涿州分公司开发建设的案涉项目停工共计246天，该停工非因被告北京永济恒业房地产开发有限公司涿州分公司违规违纪行为造成，案涉工程确实存在不可归责于被告北京永济恒业房地产开发有限公司涿州分公司的情形，故本院认定造成停工原因属不可抗力。根据原告与被告签订的《地下车位使用权协议》第四条第4项的约定，被告北京永济恒业房地产开发有限公司涿州分公司可据实予以延期，且2020年12月29日被告北京永济恒业房地产开发有限公司涿州分公司取得了案涉工程的保定市建设工程竣工验收备案证明书，故原告主张被告逾期交付车位，要求被告支付违约金的诉求理据不足，本院不予支持。

再次，原告对被告提交的政府相关部门发布重污染天气应急响应文件打印件及工作联系单因举证期满不予质证，本院认为，被告提交的政府相关部门发布重污染天气应急响应文件打印件及工作联系单与本案基本事实有关，本院应当采纳。