2021年9月中国最大房企恒大集团突然暴雷，2021年年末闽系房企泰禾集团、正荣集团也接连爆出资金链问题。在连续疫情影响之下，房地产行业跌下神坛，正逐渐走进寒冬。而房地产的寒冬，对于一些地方政府的财政收入也造成不小影响。

中国房地产发展历程

1980年中国房地产发展的元年，邓小平提出“出售公房，调整租金，提倡建议个人建房买房”的设想，房子成为一种商品，房地产的改革从此拉开序幕。1998年7月3日国务院颁发“关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知”。从此福利分房制度到此画上句号。中国进入了全面住宅商品化的时代。2001年，157个温州人3天买走了上海100多套房子；温州炒房团正式开始席卷全国各地房地产。此后还诞生出福建买房团、广东买房团。 2002年，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》正式实行，当年7月1日后必须“招拍挂”作为必须程序，改变了以往的协议出让方式，“价高者得地”的形式，使地价从此全面走高。 2004年，国家减少土地供应，严厉杜绝查处协议出让用地，必须执行招拍挂，土地价格进一步走高，房价上涨。

▲招拍挂区别

2008年，受金融危机影响，出台国十三条，降低二套房首付比例，鼓励房地产消费，房地产调控放松。我国放出4万亿救市，大水慢灌，资金流向房地产，房地产开始上涨。 2016年，国家为了化解危机去三四线城市房地产库存，启动了新一轮棚改。新棚改开始推行现金补偿，鼓励拆迁户买房。国家继续实行宽松货币政策，这一年成为房地产成交量、房价、地价创新高之年。 虽然政府都有出台相关政策抑制房价，但收效甚微。直到2017年到2021年间，在坚持“房住不炒”和“租购并举”的主基调下，调控政策升级，限购限贷逐步升级，限售成调控主力手段，且信贷资金大幅收紧，房地产销售下降。房价有所下降，但基本保持了一个稳定的价格。

地方政府困境

在中国房地产企业要获得一地块的使用权，基本上需要通过政府的“招拍挂”形式，确定地价从而缴纳土地出让价款和契税。其中“招拍挂”是国有经营性土地出让的三种方式，即招标、拍卖与挂牌。其遵守了一个基本原则就是“价高者得地”，价格成为衡量开发商取得地块使用权的绝对因素，竞争比价也成为开发商的基础操作之一，使得地价越抢越高。

▲土地出让金占地方本级财政收入表图源：平安保险

对于地方政府，土地出让金成为地方财政收入的主要来源之一。根据中央与地方分税制，土地出让金的大部分归地方支配，建立在它基础上，地方政府获得了“经营城市”的动力、财力。尤其是一些二三四线城市，其发展几乎已经离不开房地产市场的增长。根据相关数据，在2000年到2018年间，土地出让金占地方政府财政收入基本达到了30%–40%，一些城市甚至达到60%。对于地方政府，相对于培养一个产业链或者一个税收的“金娃娃”企业，或许卖地是性价比最高的收入，且土地出让金溢价能力高，对于地方财政也逐渐产生“成瘾性”。

▲国内主要城市土地财政依赖度注：土地出让金/一般公共预算收入

对于普通居民，房价成为一种超前负担。根据人民银行数据，2020年末，中国63.19万亿元个人贷款中，个人住房贷款余额为34.44万亿元，占个人贷款的54.5%，即个人贷款中有略超过一半是房贷。我们的居民杠杆率如果按人民银行72.5%的数据，那就高于所有报告国平均值、但仍低于发达经济体平均值。在全球前六大经济体中，2008年金融危机以来，除中国以外的五国，包括印度这样本来居民杠杆率不高的国家，都大体呈居民去杠杆之势，近两年略有提高，但中国明显一直处在居民加杠杆的阶段。居民被房贷捆绑，收入的一大部分要还房贷，失去了一部分刺激地方消费的能力，这对于地方政府来说也是一个问题。

▲2020年中国宏观杠杆率

回到前文，恒大、泰禾、正荣等房企暴雷，其核心问题也是中国主流民营房企的问题，就是“盲目扩张+高杠杆+融资困难”。终究是房地产行业的不健康发展甚至是畸形发展所导致的问题，在防止房地产泡沫破裂的基础上，也要调控房价，适应人民收入水平；这需要中央政府的高层设计，也需要地方政府转变思路，积极配合。

中央层面出台了许多政策。如2018年坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，培育住房租赁市场，发展共有产权住房，租购并举的住房制度；2019年稳步推进房地产税立法；2020年提出因城施策，以及公布房地产行业三道红线（剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍）指标；2021年加大城镇老旧小区改造力度。地方层面积极落实地方主体责任，践行因城施策。部分热点城市进一步完善住房限购政策及公积金政策，维稳房价；部分存在去库存压力的城市，则以放宽落户政策、降低人才购房门槛或提供购房、住房补贴为主，进而达到定向放松的目的。

在中央和地方的积极配合下，目前国内房地产市场正逐步降温，房价趋于稳定，说明中央和地方的政策起到了积极的作用。

笔者认为土地属于国有资源，收取土地出让金无可厚非，但对于一些地方政府，需转变依赖土地财政过日子的思维，积极发展实体经济、绿色经济，使经济可持续发展才是重点。在房价调控方面，根据城市现状，创新管理方式、出台创新政策，使得调控方案能精准落地、有效实施。

另外在受疫情影响、全球经济疲软的状态下，新一轮基础建设投资、央行降准等扩张性政策需瞄准方向，不能重蹈2008年的覆辙。