法条规定

《中华人民共和国民法典》第七百二十六条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

法条解析

随着房屋居住使用理念的转变，城镇化进程加快和人口流动的增加，租房逐渐成为现代人普遍首选的生活方式，房屋租赁质量对承租人的切身利益产生着重要影响。党的十九大报告提出“要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。为此，《民法典》在借鉴了现行《合同法》及相关司法解释等条款的基础上，进一步完善了承租人的优先购买权规则，明确出租人出卖租赁房屋的，承租人享有以同等条件优先购买的权利，为规范租赁市场秩序、维护承租人的居住利益提供了有力保障。

《民法典》第726条是在《合同法》第230条规定的基础上修改而来。本条规定增加了但书条款，即承租人的优先购买权不得对抗房屋共有权人行使优先购买权以及出租人将房屋出卖给近亲属两种情形。同时还增加了第2款，确定了承租人行使优先购买权的时间条件。关于房屋租赁纠纷中承租人的优先购买权，最早规定于《民法通则意见》第118条，该规定内容与《物权法》相关内容冲突，现已废止。《房屋租赁合同司法解释》第24条对优先购买权的例外情形作了规定，本条规定即是在上述规定基础上，吸收整合而形成。

优先购买权具有法定性，在赋予承租人优先购买权的同时，也应保障出租人的合法权益，而并非牺牲出租人的权利来满足承租人的要求。出租人基于特殊身份关系以低于市场价格出卖租赁房屋，而离开该特殊身份关系，出租人则不愿出售房屋的，此时的承租人不符合法律规定的同等条件的要求，承租人一般不能行使优先购买权。

案例分析

2021年1月，陈某将其商铺出租给王某使用，约定租期为2021年1月至2023年1月。2021年8月，陈某在未告知王某的情况下，将房屋出售给刘某。王某认为陈某侵害其优先购买权，遂起诉请求判令王某对案涉房屋享有优先购买权，陈某赔偿房屋市场价差额。

法院认为，《中华人民共和国民法典》第七百二十六条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”综合考虑房价上涨及租赁合同履行情况，结合合同约定的违约责任，判决陈某赔偿王某相应损失。

承租人对租赁房屋享有的同等条件优先购买权系法定权利。因此，出租人在租赁期内出卖租赁房屋的，应在合理期限内将具体出售条件告知承租人，承租人应在十五日内明确表示是否购买，否则视为其放弃优先购买权。出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可请求出租人承担赔偿责任。