房屋抵押登记管理办法解读（关于抵押登记的法律规定）

一、房地产抵押概念

房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。经常用到的房地产抵押是预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

二、房地产抵押，必须签订书面抵押合同，内容包括：

1.抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所;

2.主债权的种类、数额;

3.抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等;

4.抵押房地产的价值;

5.抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任;

6.债务人履行债务的期限;

7.抵押权灭失的条件;

8.违约责任;

9.争议解决方式;

10.抵押合同订立的时间与地点;

11.双方约定的其他事项。

四、房地产抵押必须进行抵押登记

1.房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记；房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。

2. 办理房地产抵押登记，应当向登记机关提供下列文件：抵押当事人的身份证明或法人资格证明;抵押登记申请书;抵押合同;《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明;可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料;可以证明抵押房地产价值的资料：登记机关认为必要的其他文件。

注意事项：1.同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。

2.依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，一同设定抵押权；以出让方式取得的土地使用权，也可以设定抵押权；以划拨方式取得的土地使用权，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。

3.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

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