提问：你好，最近想买房，想通过平时的公积金来贷款，但是又不是很了解，可以解释一下公积金可以怎么用吗？

羊叔：你好，关于公积金的说法，看“广州住房公积金管理中心”公众号最准确。从额度上看，公积金的额度计算公式为：贷款额度=账户余额✖8+月缴存额✖到退休年龄月数，公积金上限额度为一人60万，两人及以上为100万，而商贷理论上无上限。从利率上看，公积金利率3.25%，商贷利率5.2%以上，利息较高。从年限上看，公积金一手房可以贷30年，二手贷20年，而商贷一二手都一般为30年。公积金贷款会受开发商和二手业主的歧视，因为人们为了额度够、利率低而选择公积金和商贷的组合贷，这样会妨碍他们快速收益，所以，买新房时，全款买家优先选，组合贷最后选；买二手房时，商贷正常让价，组合贷要反价。那么公积金就可以提取出来自用，买房后用房产证提取公积金，额度不限，每半年提取一次，可以用来还贷款；买房前可以用租房为理由提取，额度是每月600元，每半年提取一次。最后，其实可以多交公积金，不计入个税，可以节省不少。

提问：羊叔，您好，我刚需买房，购房预算总价在250w左右，我看了我这个预算想要配套好户型好的房子只能去郊区买了，我看中了两个板块，番禺的亚运城和黄埔的知识城，您觉得这两个板块选哪个更好呢？

羊叔：你好，广州近郊有部分区域是刚需购房者的较为合适地上车盘，价格来看两者差不多，亚运城均价2.6万左右，知识城均价2.2万-2.6万。从规划方面来看，知识城位于黄埔九龙镇，规划中是经济转型和战略发展为主的板块，因此板块的主要价值就在于产业居住一体化。而番禺的亚运城主要是在亚运会结束后发展居住，商业，休闲，娱乐等的板块，没有具体的产业规划。对于购房者短期内亚运城的发展要优于知识城，但知识城有明确的产业支撑。

从配套来看，知识城交通规划配有8条轨道交通、5条高速公路、7条城市快速路，交通能级可谓很高。亚运城交通便利在地铁方面，目前有4号线，3号线，8号线在规划中，到达广州市中心以及各个核心城市都十分方便，公交也比较方便。教育方面，亚运城总共有19所学校，但对于过量的需求来说还是不太足够。知识城有34所规划在建学校，加上公办学校未来将会有45所左右教育资源。两个区域的配套各有各的优势，具体需要看自己实际的选择。

提问：羊叔，你好，感觉现在黄埔知识城的房价有点高，但是感觉黄埔未来发展应该是不错的，请问黄埔还有哪些板块有升值空间可以投资的？

羊叔：知识城核心区近期新盘供应不足，在售房源也不够优质，二手房房源出货较少，楼市供需关系较不平衡，导致二手房房价出现较大涨幅。华师附中的落地以及众多学校规划，教育资源不断丰富，也给知识城的市场预期带来较大提升。除此之外，黄埔区旧改拆迁户在区域内投资买房也对二手房房价有一定影响。知识城目前区域成熟度不够，各项配套也有待完善，未来二手房市场供应量将逐渐扩充，目前的客群定位为刚需，如果想要在知识城买房，建议选择近地铁的小套三，户型面积在100平以内、总价在300万以下的房源才值得入手。如果预算在300万以上，想在知识城买房，可以看长岭居核心板块。总体来说，黄埔的老黄埔鱼珠、科学城、长岭居、云浦、知识城核心区等热门板块具有不错的升值空间，比较建议选择。具体楼盘选筹，详见内部分享资料。

提问：广州工作，快要结婚了，和女朋友商量买一套房作为婚房，是买新房好还是二手房好？二手房可以迅速入住，但是心理上我们都想买新房。能帮我分析一下新房和二手房的优劣势吗？最好给一点建议。

羊叔：二手房相比新房的优势有三点：首先，是现房而非期房，能迅速到手，不需等待；其次，能直观了解产品质量、周边环境、物业好坏；最后，地段相同情况下，二手房价格低于新房。不建议购买房龄超过二十年的房子，原因有以下几方面：一是房子质量问题，房子老旧；二是物业问题，老小区物业管理差，车位少，小区人员鱼龙混杂；三是贷款问题，银行根据房子年限对房子价值进行评估，房龄越大，银行放贷可能性越小，首付比例越高，不利于买房者，即使在某些城市能申请到贷款，受到的条件限制也很多。四是出手难度，老破小转手难度大，楼层高且没有电梯的老破大出手难度更大，总价高但产品质量一般，既不在经济实力有限的人群选择范围内，也不符合改善群体的需求。总的来说，建议购买房龄小于等于十年的次新房，不建议选择房龄超过二十年的老房子。