近年来，因农村地区改善居住环境、整体险村搬迁改造等因素影响，农村地区建房数量有所增长，因房屋质量、工程款结算等引起的农村建房施工合同纠纷比较常见。该类纠纷涉及到合同性质、效力、房屋质量、保修等问题，因农村建房存在施工规模小等特性，严格适用建设工程领域的法律法规必然与广大农村地区的现实情况不符，如何甄别适用目前适用于建设工程合同纠纷的法律法规，是亟待研究的问题。

一、农村建房施工合同纠纷的特征

最高人民法院2008年2月4日发布的《民事案由规定》对于农村建房施工纠纷主要是定性为承揽合同纠纷。2011年修改的《民事案件案由规定》在第三级案由建设工程施工合同纠纷项下新增了一项农村建房施工合同纠纷案由。该类纠纷主要存在以下几方面的特征。

第一，关于主体问题，该类纠纷一般涉及到的是发包人（农户）、和承包方（施工队），承包方基本无相关资质，施工能力不高。

第二，关于建房规模问题。农村房屋基本上属于低层住宅，具有规模小、价值不高、施工难度不大及工艺相对简单等特点，在施工过程中，无法统一履行严格的规划、立项、勘察、设计、施工、监理等程序。

第三，关于合同的管理问题。一般双方签订书面合同的比率较低，施工合同内容存在不完备、条款不清晰、约定不明确等问题。

第四，关于合同的形式问题。在实践中，双方达成的书面协议名目繁多，呈现建设施工合同、建房协议、宅基地自建房屋合同、劳务合同书、承揽合同等形式。约定结算方式各异，存在以房屋间数、建设平米、人工费等多种方式计价。

二、农村建房施工合同纠纷的难点

01 关于合同的效力问题

由于建设工程涉及社会公共利益和公共安全，为保证建设工程质量安全，我国法律、行政法规对于承包人的主体资格进行了严格的限制。依据建设部《建筑企业资质管理规定》第5、6、7条的规定，建筑企业资质分为施工总承包、专业承包和劳务分包三个序列。另外，除了上述规定外，《建筑业企业资质标准》规定了各资质的企业可以承包工程范围的标准。

但是，上述规定并没有明确是否适用于农村建房，在是否需要资质问题上，导致审判实务中认定存在一定分歧，如有观点认为，考虑到农村建房规模一般较小的特点，应不要求施工方具有资质；有观点认为，随着经济的发展，农村居民生活水平的提高，农村居民建房规模也发生了变化，不再局限于一层、二层房屋，现阶段，建设三层房屋也常见，三层以上建房工艺复杂，应当要求施工企业具有一定资质。具体到案件中，涉及到承建三层农村住房时，有的判决，认为“双方签订的合同不违反法律法规强制性规定，依法签订的合同对双方当事人具有约束力。”有的则予以认定合同无效，如（2016）粤06民终3341号案件。

02 关于工程款问题

该类纠纷中，多种因素导致当事人之间的施工协议约定较为简单，对于工程款结算的方式、标准均约定不明确，有的案件中当事人甚至不能提供书面的合同。关于工程款结算，实践中发现主要存在以下几类问题，一是双方约定结算方式不明确，比如以建房面积结算，即存在双方是以室内建房面积结算还是以出檐面积计算的争议。二是在存在增量工程的情况下，对于增量工程的结算方式没有约定；三是在存在半拉子工程的情况下，由于施工方未完工退场，导致施工范围难以查清存在的结算异议；四是在双方约定为大包的情况下，发包方即房主也购买了部分材料，双方结算出现分歧。另外还有一个需要注意的问题是在施工人起诉索要工程款的情况下，房主提出质量问题是按照抗辩还是反诉处理。

03 关于工程质量及鉴定问题

在实践中，当事人往往以质量问题进行抗辩或者单独就质量问题起诉施工人，由于建筑工程相对较为专业，是否有质量问题很大程度上依赖鉴定，但是目前启动鉴定主要存在二方面问题。

一是质量标准选择难，鉴定结论的接受度低。我国目前对农村自建房屋质量鉴定尚无统一标准，如果根据建设工程的相关质量验收国家标准，将导致自建房质量基本不达标，施工方必然要败诉赔偿。于是，有的鉴定机构参照《农村危房鉴定技术导则》作出鉴定，有的参照《民用建筑设计通则》，还有的结合施工现状及所建房屋实际情况作出鉴定，标准的不统一使得当事人对鉴定报告的接受程度较低。

二是鉴定的成本较高，判决的自动履行难度大。鉴定的常规程序一般是先进行质量问题鉴定，如有质量问题再进行修复方案鉴定，最后再根据修复方案进行修复费用鉴定。一般全部鉴定下来，费用最少数万元。导致案件成本过高，不利于纠纷的解决。

04 关于保修期问题

在建设工程案件中，保修期的规定一般较为明确，但是在农村建房案件中，如何确定分项工程的保修期比较困难，原因在于现行法律法规中关于保修期的规定并没有明确是否适用于农村建房案件。关于保修期问题，有的案件中，当事人双方在合同中约定了保修期，例如北京市通州区法院（2016）京0112民初24324号案件中，被告陈某与原告李某在《房屋建筑协议》中明确约定，房屋主体结构及屋顶防水保修一年。更多的情况是，双方并未在建房协议中约定保修期，在房屋建成并交付使用的情况下，保修期如何确定在目前的法律框架下并不清晰。

三、相关问题的思考

01 关于合同的效力

笔者认为，对于两层（不含两层）以上的住宅，如承包方不具备相应的施工资质，双方签订的合同应为无效合同，对于两层（含两层）以下的农村房屋，应当不要求施工方具有资质。理由如下：

首先，在农村建房施工合同纠纷中，是否应当考虑资质问题上。农村建房施工合同纠纷本质上还是属于建设工程合同纠纷，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的。

其次，关于几层以上的农村建房需要施工方持有相关资质。《关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》第三条第三项的规定，“农民自建低层住宅”是指农民自建的两层（含两层）以下的住宅。” 《中华人民共和国建筑法》第八十三条第三款规定：“抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅的建筑活动，不适用本法”。农民在农村自建的低层住宅，量大而面广，情况千差万别，目前仍以较为简易的居多，要将这类农村自建住宅都纳入国家的行政管理之中，目前难以做到，从执法成本考虑，也没有大的必要。曾有《村镇建筑工匠从业资格管理办法》对农村低层住宅的建筑工匠资质作出了规范要求，但该部门规章于2004年被废止，使农村建筑工匠审核资质无法可依。目前我国现行法律法规对农村建筑资质没有作出明确规定。

针对此问题，有些地方高级人民法院在相关解答中亦有所涉及，例如《北京市高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第六条规定：施工人签订合同承建小型建筑工程或两层以下（含两层）农民住宅，或者进行家庭住宅室内装饰装修，当事人仅以施工人缺乏相应资质为由，主张合同无效的，一般不予支持。

综上而言，笔者认为，两层以下（含两层）农民住宅因施工工艺相对较为简单，应当不要求施工方有资质。两层（不含两层）以上的农村建房应当需要有资质，否则，建房合同因违法资质管理而无效。

02 关于工程款

在该类纠纷中，施工人起诉索要工程款的情形比较常见，实践中，比较常见的是房主与施工人在合同中约定按照房屋面积结算，约定了每平方米的单价。从索要工程款所处的施工阶段来看，有的是工程未完工，施工人索要工程款，有的是房屋已经交付使用，施工人索要工程款。

关于在该类纠纷中，房主提出质量异议，是按照抗辩还是反诉处理。笔者认为可以参照《北京市高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第二十八条的规定处理。对于所建房屋，房主已实际使用，工程存在的质量问题一般应属于工程质量保修的范围，房主以此为由要求拒付或减付工程款的，对其质量抗辩不予支持；房主反诉或另行起诉要求施工人承担保修责任或者赔偿修复费用等实际损失的，予以处理。对于所建房屋房主尚未使用，房主以工程质量不符合合同约定为由要求拒付或减付工程款的，可以按抗辩处理；房主要求施工人支付违约金或者赔偿修理、返工或改建的合理费用等损失的，应告知其提起反诉或另行起诉。

03 关于工程质量与鉴定

（1）关于鉴定标准的问题

首先，发包人能否申请按照国家标准进行房屋质量鉴定？笔者认为，如双方在合同中明确约定了按照国家相关标准进行施工建设，可以基于合同自治的原则，在房屋质量鉴定时，可采用国家标准。如双方未约定或未就适用国家标准进行鉴定协商一致，考虑到农村房屋建设的特殊性，不宜采用国家标准进行鉴定。在审判实务中，鉴定机构一般会要求法院说明鉴定采纳何种标准，在目前标准不明的情况下，鉴定标准的采用仍是尚未解决的难题，解决此问题，尚需相关规定进一步明确农村建房的标准。

（2）鉴定费用过高的问题

一般农村建房工程质量可以区分为是否影响安全使用标准、是否符合一般居住使用标准以及一般影响工艺、美观等微小瑕疵标准三种情况。第一种是影响房屋安全使用的质量问题，比如房屋基础结构严重缺陷、或者被认定为危房等；后二种情况是普通质量问题，仅影响到房屋的部分功能、美观效果等，比如墙皮脱落、地面不平、地砖空鼓等情况。对于上述第一种情况，一般应当通过房屋质量鉴定进行认定；对于后二种情况，考虑到诉讼的成本、案件处理的社会效果等因素，对于瑕疵的确定以及此后的修复费用、工程款的酌情扣减可以自由裁量。

实践中，有的当事人提出房屋存在质量问题，但不申请鉴定或者因质量标准约定不明等因素，导致鉴定机构不予受理或者无法做出鉴定结论的情况下，对于当事人提出的质量问题，可结合房屋现状对发包人的影响、损害范围、现场勘察情况、本地区施工标准、工程总量、一般市场情况等因素，酌情处理。

还有一种情况是，在鉴定机构已经出具质量鉴定结论的情况下，如再启动修复方案与修复费用鉴定，会明显导致诉讼成本增加，考虑到当事人诉讼成本问题，修复方案与修复费用确定可通过向有资质鉴定机构、注册建筑师、监理等专业人员、机构咨询方式，并结合双方当事人约定、当地市场价格确定。

04 关于保修期的问题

关于保修期，在该类案件中，能在合同中作出约定的是少数，多数情况下，双方当事人并未在合同中约定。有的案件中，当事人约定了质保金但是也未约定保修期。笔者认为，有约定的应当按照双方的约定，没有约定的，应当参照《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》文件中关于保修期限的规定，结合当地习惯、行业管理酌情认定保修期。