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最高法院：违约条款应是就将来可能发生的违约事实承担相应的责任约定，双方通谋的虚假意思表示无效，违约责任应以违约造成的实际损失为限

关键词

建设用地使用权出让合同纠纷 违约责任 通谋的虚假意思表示 实际损失 违约条款

裁判要旨

1.合同中关于违约责任的条款，应是就将来可能发生的违约事实，约定由违约方向守约方承担相应责任的条款。

2.合同签订时约定的违约事实已发生，对此约定违约责任的条款，属双方通谋的虚假意思表示，依法应认定为无效条款。

3.合同违约责任条款被认定为双方通谋的虚假意思表示而无效，应视为对违约责任没有进行约定，违约责任应以违约方给相对方造成的实际损失为限。

案例索引

【沈阳市苏家屯区人民政府、沈阳市自然资源局苏家屯分局与沈阳华锦置业有限公司等建设用地使用权出让合同纠纷案民事再审判决书】

案号：(2021)最高法民再351号

案由：建设用地使用权出让合同纠纷

裁判法院：最高人民法院

裁判日期：2021年12月17日

裁判理由

最高人民法院再审（提审）认为：

本案再审审理的焦点问题是：一、苏家屯区政府、区自然资源局是否构成违约；二、案涉违约责任如何确定。

一、关于苏家屯区政府、区自然资源局是否构成违约问题

经查，案涉《国有建设用地使用权出让合同》签订于2011年9月13日，该合同约定的案涉土地净地交付时间为2011年9月1日。根据现已查明的事实，案涉土地在合同签订时并未全部达到交付标准。因此，在案涉《国有建设用地使用权出让合同》签订时，合同约定的违约事实即已发生。华锦公司作为房地产开发公司，在案涉《国有建设用地使用权出让合同》签订前对土地现状进行了多轮尽调，对案涉土地名为净地出让实为毛地出让的事实显属明知。根据合同法基本原理，合同中关于违约责任的条款，应是就将来可能发生的违约事实，约定由违约方向守约方承担相应责任的条款。由此可见，案涉《国有建设用地使用权出让合同》中关于案涉土地交付时间及所对应的迟延交付违约责任条款并非苏家屯区政府、区自然资源局和华锦公司的真实意思表示。否则，苏家屯区政府、区自然资源局自缔约时即已构成违约，就需承担13天的迟延交付土地违约责任，这显然与双方缔约时的真实意思表示不符。原审认定苏家屯区政府、区自然资源局应按照合同约定从未交付土地之日起承担迟延交付土地违约责任，该认定不符合本案各方关于案涉土地毛地出让的真实意思表示。因此，案涉《国有建设用地使用权出让合同》中关于案涉土地交付时间及所对应的迟延交付违约责任的条款，属双方通谋的虚假意思表示。

《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”。据此，案涉《国有建设用地使用权出让合同》关于土地交付时间及其对应的迟延交付土地违约责任条款，属双方通谋的虚假意思表示，依法应认定为无效条款。上述条款无效后，应视为苏家屯区政府、区自然资源局和华锦公司对案涉土地交付时间及迟延交付土地的违约责任没有进行约定。尽管本案各方当事人在案涉《国有建设用地使用权出让合同》签订后未就案涉土地交付时间达成补充约定，但在华锦公司如约交付土地出让金的情况下，苏家屯区政府、区自然资源局在案涉《国有建设用地使用权出让合同》签订后历经七年时间才完成了案涉全部土地的交付义务，已明显超出合理期限，构成违约，依法应当承担相应的违约责任。

二、关于案涉违约责任如何确定问题

因案涉《国有建设用地使用权出让合同》关于土地交付时间及迟延交付违约责任的条款被认定为双方通谋的虚假意思表示而无效，苏家屯区政府、区自然资源局的违约责任在没有合同约定的情况下，应当根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条和第一百一十三条关于违约损失赔偿的规定加以确定。

根据《中华人民共和国合同法》的上述规定，苏家屯区政府、区自然资源局迟延交付土地的违约责任，应以违约给华锦公司造成的实际损失为限。华锦公司不能提供充分证据证明其具体损失数额，而苏家屯区政府则举证证明华锦公司因土地迟延交付客观上获得了房价上涨带来的2.6亿余元销售溢价。经查，苏家屯区政府、区自然资源局迟延交付土地对应的土地出让金为3689万余元，华锦公司要求以案涉土地全部出让金148,178,726元作为基数计算利息损失的主张不能成立。

因苏家屯区政府、区自然资源局在收取华锦公司交纳的3689万余元土地出让金后未及时交付相应的土地使用权，在华锦公司不能提供证据证明其还存在其他实际损失的情况下，苏家屯区政府、区自然资源局依法应向华锦公司赔偿该3689万余元在对应土地交付前的资金占用损失。据此，苏家屯区政府、区自然资源局依法应承担的违约责任，应以同期同类银行贷款利率为标准，根据苏家屯区政府对案涉未交付土地的分批交付实际，分段计算未交付土地所对应土地出让金的资金占用损失。据此分段计算的该资金占用损失为11,391,644.08元。最高法判决：

一、撤销辽宁省高级人民法院（2020）辽民终691号民事判决及辽宁省沈阳市中级人民法院（2019）辽01民初133号民事判决；

二、沈阳市苏家屯区人民政府、沈阳市自然资源局（沈阳市规划局、沈阳市林业和草原局）苏家屯分局给付沈阳华锦置业有限公司迟延交付土地违约金11,391,644.08元；

三、驳回沈阳华锦置业有限公司的其他诉讼请求。